Immobilien: Vor dem Aufschwung, nach der Flut

Goldener Schimmer über schönen Meißner Häusern: Wie sich der Immobilienmarkt der Stadt entwickelt, wurde jetzt untersucht und vorgestellt Foto: Grau

Wird Meißen für Immobilien-Investitionen interessant? Im ersten "Immobilienmarktbericht" für die Stadt werden Zeichen des Aufschwungs gemeldet, doch es gibt auch Skepsis.

Meißen spürt den Aufschwung. Auf dem Papier ist er schon da. Der erste Immobilienmarktbericht für die Stadt hält sich mit Lob für die „Perle des Elblands“ nicht zurück. Von „hoher Attraktivität“, „gutem Freizeitangebot“, „hohem Arbeitsplatzangebot“ und „Bevölkerungsanstieg“ ist da zu lesen. Und von „erheblichen Entwicklungspotenzialen“, steigenden Mieten und Immobilien-Kaufpreisen.

Diese Kunde hörten die Gäste des „1. Meißner Immobiliensymposiums“ gern. Die Stadt hatte am 21.April in den Ratssaal eingeladen und dutzende Immobilien-Profis aus der Region waren gekommen. Der neue Immobilienmarktbericht, den das Beratungsunternehmen „bulwiengesa“ im Auftrag von Stadt, Meißner Vermietern, Maklern und Banken erstellt hat, traf auf ihr Interesse. Der Tenor des Berichts: Meißen ist heute ein gutes Pflaster für Immobilienunternehmer.

Vor zehn Jahren hätte das noch niemand gesagt. Nach der Goldgräberzeit der 1990er Jahre war der ostdeutsche Immobilienmarkt ins Minus gerutscht. Statt von lukrativen Anlagemodellen war nun von Bevölkerungsverlust und Wirtschaftsschwäche die Rede. Die kleineren Städte traf das noch schlimmer als die großen. Und tatsächlich hatte auch Meißen schwer zu kämpfen: mit sinkenden Einwohnerzahlen und hohem Leerstand.

Jetzt scheint sich der Trend für die Stadt gedreht zu haben. Das liegt vor allem an der Nähe zu Dresden. Normalerweise betrachte sein Unternehmen nur Großstädte, sagt André Adami, Leiter der Berliner Niederlassunglassung von „bulwiengesa“. „Seit vier, fünf Jahren haben wir auch Ostdeutschland wieder im Blick: zuerst die großen Städte.“ Seit in Dresden und Leipzig die Einwohnerzahlen wieder stark steigen und die Immobilienpreise dort auf westdeutsches Niveau klettern, werde auch das Umland dieser Metropolen interessant. Damit auch Meißen: „Die Stadt profitiert von der starken Entwicklung Dresdens“, sagt Adami. Dort komme man mit dem Bau neuer Wohnimmobilien nicht nach: Bevölkerung „schwappt“ aus der überfüllten, teuren Großstadt in die umliegenden Kommunen.

So weit, so bekannt. Entkleidet man den Meißner Immobilienmarktbericht von aller Werberhetorik, bleibt eine Liste von Vorzügen und Nachteilen der Stadt aus Investorensicht. Auf der Plus-Seite stehen Bevölkerungswachstum, viele Arbeitsplätze und Bildungseinrichtungen in der Stadt, eine gute Verkehrsanbindung und attraktive Immobilien. Rund die Hälfte der Meißner Häuser stamme aus der Zeit vor 1919, sagt André Adami. Circa 80 Prozent seien saniert. „Das ist eine sehr attraktive Bausubstanz.“

Allerdings sei der Leerstand mit rund zwölf Prozent höher als in vergleichbaren Städten des Dresdner Umlands. Meißen ist eine „Einpendlerstadt“. Im Bericht wird vorgerechnet, dass rund 3.500 Menschen mehr in die Stadt zum Arbeiten kommen, als Meißner zum Arbeiten nach außerhalb fahren. Doch die 3.500 „Einpendler“ fahren eben jeden Werktag wieder über die Stadtgrenzen nach Hause. Für potenzielle Immobilieninvestoren ist das unbefriedigend.

„Meißen wird als Wohnort noch nicht richtig wahrgenommen“, sagt Adami. Der Einpendlerüberschuss sei eine attraktive Klientel für Unternehmer, die in der Stadt Immobilien anbieten wollen. Zu gewinnen sei sie mit guten Angeboten für Kauf und Miete.

Ein Problem ist die Meißner Bevölkerungspyramide. Der Anteil der Über-65-Jährigen liegt bei knapp 30 Prozent und wächst. Meißen überaltert, auch wenn zuletzt wieder jüngere Bewohner zugewandert sind. Es gibt mehr Zu- als Wegzüge: Derzeit gleicht dieser Wanderungsgewinn den „Sterbeüberschuss“ aus. Laut der natürlichen Bevölkerungsentwicklung sterben jedes Jahr mehr Meißner als geboren werden. Das zu ändern sei „die Herausforderung der nächsten Jahre“, sagt André Adami. „Dazu braucht es Zuzug von jungen Menschen.“

Doch schon derzeit fahren Vermieter und Immobilienbesitzer in Meißen nicht allzu schlecht. Der Immobilienmarktbericht führt für die Jahre seit 2010 eine Steigerung der Bestandsmieten um sechs Prozent auf. Aktuell zahlten Mieter in der Stadt im Schnitt 5,20 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter. In der Zukunft sei mit weiteren Steigerungen um ein bis zwei Prozent pro Jahr zu rechnen. Auch die Kaufpreise für Eigentumswohnungen zögen an: seit 2010 um stolze 26 Prozent. Im Vergleich zu Dresden kann in Meißen aber noch manches Schnäppchen gemacht werden. Der Durchschnittspreis liege bei rund 870 Euro je Quadratmeter, heißt es im Bericht. In der Zukunft seien jährlich weitere drei bis vier Prozent Steigerung zu erwarten. Das könnte Investoren anlocken. Neubau gibt es in Meißen jedoch kaum. Stattdessen wird meist Altbau-Bestand saniert und verkauft.

Bauland koste in Meißen aktuell rund 54 Euro je Quadratmeter. Je nach Lage unterscheiden sich die Preise stark. Die Spanne reicht von 20 bis 90 Euro. Die Preise für Bauland würden weiter steigen, die für bestehende Häuser zumindest stabil bleiben.

Was Anbieter freut, erhöht für Käufer und Mieter die Kosten. Doch haben Bauboom und Teuerung schon volle Fahrt aufgenommen? Noch nicht: Die Immobilienprofis im Ratssaal zeigten sich vorsichtig, als es um Investments in Meißen ging. Zum einen, weil für die Branche an der Stadt ein negativer Ruf zu haften scheint. „Ich habe von vielen Problemen mit Mietern gehört“, so einer aus der Runde. „Das hält mich vom Engagement ab.“ Zahlungskräftiges Publikum gewinne man mit exklusiven und höherpreisigen Angeboten, hielt André Adami dagegen. Erste Investoren haben dafür schon konkrete Pläne, etwa für Eigentumswohnungen mit gehobenem Standard nahe der alten Bienenwirtschaft.

Immobilienentwicklern bleibe angesichts der rasanten Entwicklung in Dresden wohl kaum etwas anderes übrig, als auch in Städte des Umlands zu investieren, so Adami. „In Dresden und Leipzig haben sich die Grundstückspreise in wenigen Jahren nahezu verdoppelt.“ Die Branche fühlt in Meißen Aufschwung. Doch letztlich müssen sich auch hier Neubau, Sanierung und Vermietung rechnen. Verglichen mit der nahen Großstadt sind die Preise in Meißen zwar günstig. Mieten und Verkaufserlöse sind jedoch ebenfalls geringer.

Und nicht in jedem Teil der Stadt werden bald Bautätigkeit, Verkäufe und Vermietungen steigen. Immobilieninvestoren meiden die Überschwemmungsgebiete von Elbe und Triebisch. „Das ist für uns ein Riesenthema“, sagt eine Maklerin aus der Runde. „Was tut die Stadt dafür, diese Gebiete in Zukunft vor Fluten zu schützen?“ Nahe an Elbe und Triebisch bestimmt in Meißen Leerstand und nicht Aufschwung das Bild.